Permis de construire : démarches, étapes, conseils, le guide complet

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Vous envisagez de construire ? Quel que soit le type de construction, il vous est généralement obligatoire de faire une demande de permis de construire. Mais dans quel cas une demande de permis de construire est-elle exigée ? Comment constituer un dossier de permis de construire ? Comment se déroule les démarches ? Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ? Combien coûte un permis de construire ? Suivez ce guide pour tout connaître du permis de construire.

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Qu’est-ce qu’un permis de construire ? 

Un permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par l’administration lorsque votre projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans la commune où il se situe.
Afin de vérifier et confirmer cette conformité, un dossier de demande de permis de construire doit être constitué et déposé en mairie. 

Quand un permis de construire est-il obligatoire ? 

Le permis de construire est obligatoire pour les cas suivants : 

  • Une construction dont la surface de plancher dépasse 20m2 (40m2 si la commune possède en Plan local d’urbanisme - PLU)
  • Un agrandissement qui augmente la surface totale du bâtiment au-delà de 150m2 (dans ce cas, il est également obligatoire de faire appel à un architecte), si votre commune est couverte par un PLU. 
  • Les travaux entrainent une modification du volume original du bâtiment, avec création ou élargissement d’une ouverture sur mur extérieur
  • Les travaux effectués sur un bâtiment situé en secteur sauvegardé ou inscrit au titre des monuments historiques (sauf s’il s’agit de travaux d’entretien ou de réparation courants)
  • Le changement de destination d’un immeuble dès lors qu’il nécessite la modification de sa structure ou de sa façade
  • Certains aménagements extérieurs, comme la création d’une piscine de plus de 100m2, ou toute construction dont la couverture excède 1,80m de hauteur.

Que contient une mission administrative/permis de construire ?

Une mission administrative, ou dite aussi « de permis de construire » a pour but de concevoir le projet architectural contenu dans la demande de permis de construire (ou de la déclaration préalable de travaux).
Les prestations de cette mission peuvent varier suivant le type de projet. Vous retrouverez généralement : 

  • Prise de contact et 1ère approche de faisabilité (avant signature du contrat) ;
  • Diagnostic du contexte et/ou du bien à rénover et des documents relatifs au bien (titre de propriété, servitude, diagnostics techniques, plans, règlements d’urbanisme, de lotissement, de copropriété, etc) ; 
  • Assistance pour la définition de vos attentes précises (surface, organisation, équipements, matériaux) et conseil sur les choix à effectuer ; 
  • Confirmation de la faisabilité technique et règlementaire de l’opération selon vos attentes ; 
  • Relevé des ouvrages existants (mission complémentaire) ;
  • Esquisse (1ère phase de conception) : réalisation des documents graphiques précisant les dimensions de l’ouvrage et son aspect, et des documents présentant les matériaux et équipements retenus, ainsi que les surfaces des éléments (plans, coupes, façades, perspectives, etc.) ; 
  • Avant-projet (2ème phase de conception) : réalisation des documents graphiques précisant les dimensions de l’ouvrage et son aspect, et des documents présentant les matériaux et équipements retenus et les surfaces des éléments de l’opération (plans, coupes, façades, perspectives) ;
  • Etude thermique règlementaire RT 2012 / RE 2020 (mission complémentaire) : conseil sur le choix de composition des parois et menuiseries, systèmes de chauffage, eau chaud et ventilation, calcul du Bbio et énergies grises, attestation de prise en compte de la RT au dépôt de la demande de permis de construire ;
  • Réalisation des pièces administratives de la demande d’autorisation d’urbanisme (formulaire de demande, déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions, attestations PPR, notices descriptives) ;
  • Gestion des échanges avec l’administration, représentation et défense de vos intérêts devant elle.

Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux sont les deux principaux types de formalités obligatoires avant toute construction ou rénovation. Il est important de savoir quelle autorisation d’urbanisme est exigée pour votre projet.
Pour se faire, il faut connaître à la fois la surface de plancher (SDP) et l’emprise au sol (ES) de votre projet de construction. 

Construction nouvelle

SDP ≤ 5m² 5m² < SDP ≤ 20m² SDP > 20m²
ES ≤ 5m² Aucune formalité (DP en secteur protégé) Déclaration préalable Permis de construire
5m² < ES ≤ 20m² Déclaration préalable Déclaration préalable Permis de construire
ES > 20m² Permis de construire Permis de construire Permis de construire

Extension d'une construction existante

Hors zone urbaine d’une commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU)

SDP ≤ 5m² 5m² < SDP ≤ 20m² SDP > 20m²
ES ≤20m² Déclaration préalable Déclaration préalable Permis de construire
ES > 20m² Permis de construire Permis de construire Permis de construire

En zone urbaine d’une commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU)

SDP ≤20m² 20m² < SDP ≤40m² avec total de la SDP ≤ 150m² 20m² < SDP ≤40m² avec total de la SDP > 150m² SDP > 40m²
ES ≤40m² avec total de la SDP ≤ 150m² Déclaration préalable Déclaration préalable Permis de construire Permis de construire
ES ≤ 40m² avec total de la SDP > 150m² Permis de construire Permis de construire Permis de construire Permis de construire
2ES > 40m² Permis de construire Permis de construire Permis de construire Permis de construire

Rénovation 

  • Ravalement de façade : aucune formalité ou sauf si le PLU exige une déclaration préalable
  • Toute modification de l’aspect d’une construction y compris le ravalement de façade en secteur protégé exige une déclaration préalable
  • Rénovation intérieur sans changement de destination ou agrandissement : aucune formalité
  • Transformation d’une surface close et couverte non comprise dans la SDP en un local constituant de la SDP ≤5m2 : aucune formalité
  • Transformation d’une surface close et couverte non comprise dans la SDP en un local constituant de la SDP > 5m2 : déclaration préalable
  • modification de façade ou toiture (création ou modification de baies ou fenêtres de toit, remplacement de menuiseries, garde-corps ou bien changement de couleur) : déclaration préalable
  • Modification de façade ou structure porteuse ainsi que changement de destination : permis de construire

Réalisations nécessitant le permis de construire

Construction d’une maison individuelle

Le permis de construire est exigé pour la construction d’une maison individuelle de plus de 20m2. Elle ne sera soumise à la réglementation sur l’accessibilité aux handicapés qu’en cas de location, de mise à disposition ou de vente. Dans ce cas, la construction doit être aménagées de façon à être accessibles pour tous : une attention particulière est apportés sur les circulations, le logement et sa praticabilité ainsi que le stationnement automobile.

Extension d’une maison

Agrandir sa maison en créant une extension ou en la surélevant peut être soumise à une demande de permis de construire. Il s’agit alors de déterminer si votre maison se situe en zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS). 

Abri de jardin, garage, cabane

Pour toute construction indépendante dont l’emprise au sol ou la surface de plancher est supérieur à 20m2, un permis de construire vous sera demandé.

Dans le cas où la construction est comprise entre 5 et 20m2, vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux.

Piscine et abri de piscine

Sont considérées comme constructions toutes piscines hors sol et piscines nécessitant des fondations.

Le permis de construire est obligatoire pour toutes les piscines dont le bassin a une superficie supérieure à 100m2, pour une piscine couverte dont le bassin est compris entre 10 et 100m2 et dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au dessus du sol supérieur à 1,80m.

L’abri de piscine est également soumis à un permis de construire dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou dans un site classé ou en instance de classement.

Changement de destination pour habitation

Un changement de destination signifie que l’affectation de tout ou une partie d’un bâtiment est modifiée. Un commerce, une grange ou encore un corps de ferme peut par exemple devenir une habitation.

Lorsque vous envisagez une rénovation nécessitant un changement de destination, une demande de permis de construire est obligatoire si vous modifiez la structure porteuse ou la façade de votre construction.

Sans modification de la structure porteuse, une déclaration préalable de travaux doit toutefois être déposée en mairie.

Construction de locaux professionnels

Il vous sera exigé de faire une demande de permis de construire pour les cas suivants : 

  • Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20m2
  • Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 et 20m2 et dont la hauteur sous plafond est supérieure à 12m. 
  • Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et dont la hauteur est supérieure à 12m, lorsque le projet se situe dans un site patrimonial remarquable, les abords de monuments historiques, les sites classés ou en instance de classement, les réserves naturelles et les coeurs de parcs nationaux.
  • Construction d’une piscine dont la couverture a plus de 1,80m de haut, quelle que soit la superficie du bassin.
  • Construction de chassis et serre dont la hauteur est supérieure à 4m ou dont la hauteur est supérieure à 1,80m, et la surface au sol supérieure à 2000m2.

Rénovation, extension et changement de destination pour locaux professionnels

Le permis de construire est obligatoire pour les travaux suivants : 

  • Création d’une extension dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20m2, ou à 40m2 en zone urbain d’une commune couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU)
  • Création d’une extension dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20m2 dès lors qu’elle porte la surface totale (existant + extension) à plus de 150m2. 
  • Un changement de destination qui modifie les structures porteuses ou la façade du bâtiment
  • Tout travaux de rénovation pour les opérations de restauration immobilière
  • Tout travaux portant sur un immeuble inscrit au titre de monuments historiques (sauf les travaux d’entretien ou réparation ordinaire)

Constituer un dossier de permis de construire

Les pièces obligatoires

Toute demande de permis de construire doit comporter les éléments suivants : 

  • Le formulaire Cerfa : il correspond au type de projet à réaliser
  • Un plan de situation du terrain (PC1) : il s’agit sur ce plan de localiser le terrain au sein de la commune et connaitre les règles d’urbanisme applicables
  • Un plan de masse de la construction à édifier ou à modifier (PC2) : il s’agit d’une vue aérienne permettant de repérer les bâtiments existants et les nouvelles constructions sur le terrain, avec leurs dimensions et leur emplacement exact. Sur ce plan doit également figurer les arbres existants (ceux à supprimer aussi), et ceux à planter, ainsi que l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux. 
  • Un plan en coupe du terrain et de la construction (PC3) : il permet de mettre en comparaison le profil du terrain avant et après les travaux, et l’implantation de la construction par rapport à celui-ci.
  • Une notice descriptive du terrain et du projet (PC4) : Elle doit décrire l’état initial du terrain et son environnement, et présente le projet dans son ensemble. Il s’agit également d’y renseigner l’aménagement du terrain, les matériaux et couleurs de la construction.
  • Un plan des façades et toitures (PC5) : Il s’agit de représenter l’aspect extérieur de la future construction. Les matériaux utilisés et leur aspect doivent y figurer clairement.
  • Un document graphique montrant l’insertion du projet de construction dans son environnement (PC6) : Il s’agit d’illustrer où le projet se situera et son rapport aux constructions avoisinantes ou au paysage sous forme de dessin perspective ou de photomontage.
  • Une photographie situant le terrain dans l’environnement proche (PC7) : il s’agit de visualiser les constructions ou terrains situés à proximité immédiate de la construction.
  • Une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain (PC8) : il s’agit de faire apparaitre la rue, les espaces publics, les façades ou le paysage environnant.

Les pièces complémentaires selon la nature et/ou la situation du projet

Selon la nature du projet et sa localisation, votre dossier de permis de construire pourra comporter des pièces supplémentaires. Il existe de nombreux cas différents : 

  • Si votre projet est tenu de respecter la réglementation thermique
  • Si votre projet déroge à certaines règles de construction et met en oeuvre une solution d’effet équivalent
  • Si votre projet nécessite un défrichement
  • Si votre projet nécessite un permis de démolir
  • Si votre projet se situe dans un lotissement
  • Si votre projet porte sur un établissement recevant du public
  • etc…

Tout ces cas sont renseignés dans la Notice explicative pour les demandes de permis de construire, que vous pouvez consulter librement. 

Permis de construire : les questions les plus posées

Où dois-je déposer mon permis de construire ?

Une fois votre dossier de permis de construire complet, vous devez le déposer en mairie (ou envoyer par courrier recommandé AR) en 4 exemplaires.
Vous recevrez par la suite une confirmation de votre dépôt de dossier avec un numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle le chantier pourra démarrer par le Service de l’urbanisme.

Quel est le délais d’instruction pour un permis de construire ?

Pour la construction d’une maison individuelle ou d’une annexe, le délai prévu pour l’instruction d’une demande de permis de construire est de 2 mois à compter de la réception du dossier complet. 

Pour tous les autres types de bâtiments, le délai d’instruction est de 3 mois. Ces délais sont fixés pour les projets qui ne sont soumis à aucune autre législation que celle du code de l’urbanisme. 

Quel est le prix d’un permis de construire ? 

Une demande de permis de construire est gratuite, mais implique le paiement de taxes locales et de frais suite à l’intervention de certaines professionnels pour l’élaboration du dossier de permis de construire. 

Les taxes locales

Tout type de travaux nécessitant un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux implique le paiement d’une taxe d’aménagement. Cette taxe est calculée en fonction des critères suivant : la superficie de la construction, sa valeur au m2 et le taux appliqué dans la zone où se situe le projet. 

Vous devrez par la suite déclarer la nouvelle surface créée au centre des impôts, et payer ainsi annuellement la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation (ou leur réévaluation si vous y êtes déjà assujettis).

Frais liés à l’accompagnement d’un architecte

Les honoraires de l’architecte dépendent de l’étendue des missions que vous lui confiez. 

Sachez que : 

  • pour la gestion d’un dossier de permis de construire et son dépôt en mairie, comptez environ 50€ HT /m2 avec un minimum de 1500 € HT. 
  • Pour une prestation complète, des études d’esquisses à la réception du chantier (permis de construire inclus) : 8 à 15% du coût total HT des travaux. 

Montant de l’étude thermique

L’attestation prouvant la prise en compte de la règlementation thermique en vigueur est actuellement obligatoire pour toute demande de permis de construire. Elle doit être effectuée par un bureau d’élude thermique, qui examinera votre projet et vous fournira en retour le justificatif demandé. Le montant de cette prestation se situe en moyenne entre 50 et 750 € TTC.

Mission administrative/Permis de construire avec un architecte de A à Z

Pourquoi faire appel à un architecte pour votre permis de construire ?

Même s'il n'est pas obligatoire de faire appel à une architecte pour votre permis de construire, être accompagné pour un tel projet par un professionnel expert et qualifié ne peut que vous garantir un sérieux et une meilleure prise en main du dossier.
Dès le début du projet, il est celui sur lequel vous pourrez compter pour réaliser un projet faisable. Il se renseigne sur toutes les règlementations auxquelles votre projet peut être soumis, ainsi que toutes les contraintes environnementales, naturelles et techniques.
Durant l'élaboration du dossier de permis de construire, il veille à ce que chaque document soit dument rempli, et clair, afin que le dossier soit accepté. Il est également la personne qui vous représente auprès de l'administration, se charge de prendre contacte et de faire avancer votre dossier. Vous êtes ainsi sur que votre dossier soit accepté par la mairie.

Par son parcours universitaire, l’architecte se forme dans divers domaines liés à l’architecture comme l'urbanisme, l'environnement, l'ingénierie, etc. Il a ainsi une formation complète et riche, qui lui permettra d’acquérir toutes les connaissances indispensables à l’élaboration et la maîtrise du projet jusqu’à sa réalisation. Au delà de son diplôme, l’architecte va acquérir, tout au long de ses années d’exercices, une expérience et un savoir-faire indéniables.

Sachez que l’exercice de la profession ainsi que le port du titre d’architecte sont réglementés : il doit être assuré et inscrit à un tableau régional de l’Ordre des architectes. C'est pour cela que chez Archidvisor, nous vous mettons en contact avec des architectes tous inscrits à l’Ordre, afin de vous garantir ses compétences, et son sérieux. 

Pour s’assurer de cela, vous pouvez consultez le tableau des architectes ou appelez le Conseil régional de l’Ordre des architectes de votre région. 

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